原创百姓网12-09 16:36

摘要: “最佳买房时机”真的是在10年前吗?


据新闻报道,2017年黄金周多地楼市“惨淡”,一、二线热点城市成交量为2014年以来最低。黄金周热点城市楼市遇冷,缘于精准调控效果显现,显示出楼市正不断挤压投资和投机成份,逐渐回归健康和理性。


当前,一、二线热点城市房价过快上涨的态势得到控制,三、四线城市房地产去库存成效明显,未来差别化楼市调控应继续,同时多措并举加快建立长效机制…



套用一句看似政治正确实则漏洞百出的话:

最好的买房时机是十年前,其次是现在。


然而,十年前真的就能买得起么?


这是人民日报1989年的文章,30年前“房价过高、买不起房”的论调就已然出现在人们视野中。这种论调在今天看来,没有考虑到当时所处市场行情、收入增长和通货膨胀。换个角度来说,房价的猛涨也是表现了资产的增值速度。


那么,到底什么时候该买房?是30年前?


可能你心中已经有了答案,揭晓答案之前,先来说说几类买房人的“最佳”时机:


一、买房自住

很抱歉,对于刚需来说,只有买得起买不起的时机,没有最佳时机。

如果硬要在鸡蛋里面挑骨头,那么只能说,买的起的时候,挑首付比例最低的买,贷款越多越好,虽然刚开始辛苦些,但是你未来会感谢现在的决定。


如果是想买喜欢的房子长期居住,选择思路为:

1)楼市出台降温政策有一段时间,市场表现明显,销量明显下滑。

2)商家为了促销,开始推出首付分期等活动。

3)如果碰巧遇到国家开始降息降准要刺激经济,别犹豫,抓紧买。


楼市遇冷,你会有更多的时间和机会去选择你心仪的户型,朝向,位置,楼层。而像2016年楼市火热的时候,是房子选你,而不是你选房。卖房子的都像大爷,买房子的都像孙子,根本由不得你精挑细选。


如果是想买升值空间更高的房子,选择思路为:

1)避开3月和9月,因为政策的影响,越临近这两个月风险越大。

2)长期走势来看一定会涨的房子。

3)买国家给出的预期,不买开发商给出的前景。


当避开了3月和9月,明确了政策导向,并且市场也开始做出相应反应的时候,尽情买吧。



二、买房用作投资

投资最重要的是保持资金的流动性,因此,高杠杆,短时间内低位买进高位卖出是最容易获得利益的方法,而且可以有效避开政策调控的风险。


因此有以下几个建议:

1)跟着政策走,当有明显救市政策出台时候的时候,果断入手。

2)国家开始降息降准,并调低首付比例的时候,抓紧入手。

3)当国家开始升息升准,并开始限购,抬高首付的时候,基本已进入尾声,可以套现了。



三、卖房变现“逃顶”

1)别买期房,尽量买二手房。

期房不光占用流动资金,而且通常交房要2-3年的时间,这中间很有可能跨越了一个小周期,会发生什么谁都预料不到。而二手房随时可以交易,不会出现资金流断裂的情况,如果行情突变,可以立刻出售,减少损失。


2)不囤货,不贪心,在一个周期内买卖。

既然是投资,那么稳定的收益一定比有风险的收益强得多。在一个周期的开始,也就是低位的时候买入,在临近结束的时候卖出,可以有效的规避掉政策风险。



“最佳”买房时机

这是中国近30年的房价走势

我们不可能去寻求过去多少年前的房价,因为随着社会发展和通货膨胀的存在,中国的房价始终是处于在波动中稳步上涨的。

因此我们所寻求的最佳买房时机,一定是在所处的小环境和短周期上来说。在这里,划三年为一个周期,因为中国楼市有一个特点,三年一调整。


从05年开始,每三年调整一次金融货币政策

货币政策的紧缩,会抑制房产销售,有效控制房价。货币政策的宽松,会带动市场的复苏,从而快速拉高房价。


如今的我们,都只是觉得过去房价便宜,现在房价贵,但是事实是怎样的呢?放在十年前,我们可能依然觉得房价贵。

中国35个大中型城市历年房价收入比

从图里看出,我们会发现10年前并没有比现在容易太多。我们的难,难在当下的首付上,因为在货币持续贬值和房产持续增值的情况下,月供的压力一定会越来越小。


最后,做个小测试看看你是否需要买房


一.是否首套自住?
A.是----------买买买,别犹豫
B.否----------转第二题


二.是否急需新房改善家庭居住环境?
A.是----------买买买,别犹豫
B.否----------转第三题


三.是否有急需学区等附带功能?
A.是----------买买买,别犹豫
B.否----------转第四题


四.是否得到全家支持?
A.是----------买买买
B.否----------转第五题


五.是否因为资金问题得不到支持?
A.是----------转第六题
B.否----------转第七题


六.未来10年内买房资金的用处是否与保持全家健康或保持小孩教育相冲突?
A.是----------买个屁
B.否----------转第七题


七.买房是否让家庭分裂且无法缓和?
A.是----------买个屁
B.否----------转第八题


八.是否涨了就没矛盾,跌了就有矛盾?
A.是----------转第九题
B.否----------别买了,你已经有答案了


九.是否能承受未来十年房价一直不涨?
A.是----------转第十题
B.否----------别买了,你已经有答案了


十.你所买的区域过去十年房价增长是否跑赢通货膨胀?
A.是----------转第十一题
B.否----------转第十二题


十一.你是否掌握比通过膨胀率更高收益的投资渠道?
A.是----------别买了,你已经有答案了
B.否----------转第十二题


十二.所处城市等级
A.一线,准一线:买,限购你也买不多
B.限购省会二线或著名旅游城市二线:买,不愁租,怕啥
C.其它二线:钱没处花,买,大不了收租,否则谨慎
D.其它:管住手,现金为王


欢迎对楼市有更好见解的朋友

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注:以上观点仅代表个人立场,

不作为投资参考。



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