原创美国启点投资12-09 16:35

摘要: 启点推出周期仅6个月的休斯顿独栋别墅改建项目HOU011-012,固定年化收益16%。项目社区在飓风哈维登陆后未受洪灾影响,高地势和靠近市区的地理位置使得该区尤为抢手。投资总额15万美元,起投5万,名额3个。

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继哈维飓风之后,休斯顿Riverside Terrace是少数几乎不受飓风影响的地区之一,且该区靠近市中心。高地势和极佳的地理位置将会使其十分抢手。启点投资早在8月初就对休斯顿大学附近的项目做了实地考察(点击看原文),而且一直紧密关注。启点投资不是顶风作浪,而是全面尽调,专业判断,抓住时机,顺势而为

启点对于休斯顿房地产市场分析

短期市场

一、建筑成本上涨。飓风过后的重建需要大量的建筑材料和劳工,势必导致建筑成本的上涨。

二、各地区的房价波动大。地势较低的地区由于受飓风的影响和破坏,房价必降;地势高的房源成为买房客和投资客争抢的资源,价格也会上涨。

三、房屋贷款违约率升高。许多毁坏的房屋没有房屋保险,若重建成本高过房客的股权价值,房客宁可选择违约。因此短期内,休斯顿的房地产会出现此消彼长的情况,而许多“幸运的”地主和投资客也将大发“横财”。

长期来看,飓风对休斯顿的肆虐很可能是一个发展的机会

一、休斯顿经济抗压性强

二、政府大量拨款灾后重建资金

三、重回正常的工作和生活节奏

 

投资解析

项目名称:休斯顿HOU011-012项目类型:独栋别墅改建
项目地址:4418 Charleston St & 3802 Arbor St
投资总额:$150,000最低投资:$50,000
保底收益:8%|季付投资周期:6个月
退出红利:8%????年化利率:16%?
管理费用:截止日期:09/30/2017

???项目介绍

HOU011地址:4418 Charleston St, Houston, TX 77021

HOU011将在已有建筑上加盖一层,改建完共2400平方英尺居住面积,4卧3浴

HOU012地址:3802 Arbor St, Houston, TX 77021

HOU012将在已有建筑上加盖一层,改建完共2100平方英尺居住面积,5卧5浴并可根据买家需求随时将车库改为一个独立公寓出租。


两项目均位于Riverside Terrace社区中心地段,近I-69,I-45和Rt-288等交通干线。

需求继哈维飓风之后,Riverside Terrace是少数几乎不受飓风影响的地区之一,且该区靠近市中心。高地势和极佳的地理位置将会使其十分抢手。

学校|HOU012距休斯顿大学 University of Houston(43,000学生)和南德克萨斯大学 Texas Southern University(10,000学生)步行仅10分钟HOU011距两所大学不足1英里。

社区|3英里到市中心。西临德州医疗中心和赫曼公园(Hermann Park),北临休斯顿大学和南德州大学。是近年升值最快的社区之一。

人口|该区之前被称为“犹太富人区”,现住户多为律师、政客、医生和大学教授。

医疗|德州医疗中心(Texas Medical Center)是全世界最大的医疗中心,拥有全世界最先进、最精密的医疗设备和最前沿的医疗研究系统。医疗也成为当地的经济动力。

经济休斯顿是全美第四大城市(预计很快将超过芝加哥),医疗中心、能源基地是其重要的经济支柱。

发展|其优越地理位置使Riverside Terrace成为近年来发展最快的社区之一,随处可见“拆旧建新”的发展项目。

周边The Southmore|超大型公寓,One Hermann Place|豪华中端公寓,Emancipation Park|超大型社区公园。

比价|附近类似独栋别墅平均售价$215/平方英尺($182-$270),项目定价为市场中间价$213/平方英尺。

地理位置

周边环境

融资结构

启点和开发商将会作为GP,投资人作为LP。在项目完成出售时,投资人的优先权高于启点和开发商,先获得年化8%的分成,剩余利润再由开发商和启点分配。项目的结构将最大化投资的安全性,透明度和利润,如下所示:

退出机制

传统的股权和债权融资结构,如上表所示,退出机制如下

周边销售比较

为寻求合理定价,我们找出了位于项目附近可比较的销售记录。周边平均售价为$215/平方英尺,具体销售记录如下表所示:

基于周边的比较价格,我们趋于保守,给项目的定价为市场平均价格,$213/平方英尺。具体销售预估如下表所示:

飓风之后,Riverside Terrace因高地势和靠近市中心,成为争抢的地区,我们项目现已有4个买家有意向购买。因此,我们的项目还有很大的价格上升潜力。

资金来源和使用|费用详目

工程进度表

项目团队介绍

该项目团队将由Greshaun Fulgham领导。Greshaun Fulgham是Driven Group, LLC的联合创始人和Icon Financial Advisory的总裁,具有丰富的经验,目前已经成功地开发25个,共超过2700万美元的项目。他曾经在商业银行为住宅资产融资超过1亿五千万美元。他的团队无论是在建设施工、项目管理、商业发展、政府关系、地方人脉、市场销售以及金融构架等方面具有累计超过50年的丰富经验。 

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