原创观点指数12-09 05:28

摘要: 9月房地产调控持续从紧,市场成交量价继续回调,开发投资增速呈现一定的韧性。未来房地产调控将坚持“房住不炒”核心定位不动摇,“租购并举”等长效机制建设步伐将加快。


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摘要:9月房地产调控持续从紧,市场成交量价继续回调,开发投资增速呈现一定的韧性。未来房地产调控将坚持“房住不炒”核心定位不动摇,“租购并举”等长效机制建设步伐将加快。

调控坚持“房住不炒”,楼市量价继续回调

9月,70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增速为0.19%,增幅较上月缩窄0.05个百分点。其中,京沪穗房价环比下降,深圳同上月持平。同比来看,70城新房算数均价同比增速为6.53%,增幅较上月下降1.7个百分点。本期无论环比或同比,均继续呈现三线城市增幅最快、二线次之、一线最慢的情形。1-9月份商品房销售面积和销售额同比增速也仍在下降之中。

这与房地产调控持续从紧和针对性纠偏分不开。自9月下旬起,重庆、南昌、长沙、西安、贵阳等二线城市及桂林、北海等三线城市接力出台了房地产调控措施,以限售政策为主,目前实行限售措施的城市已累计超过50个。从地区指向上看,多是针对短期楼市出现异动的地区进行的定向纠偏。靴子落地,打破了部分市场预期对调控是否可能在“9·30”这个时间窗口转向的猜测,保持了政策的连续性和稳定性。

图:70个大中城市新建商品住宅均价算数环同比涨跌幅

开发投资增速呈现一定的韧性,土地成交同比大涨是主因

2017年1-9月份,全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8月份提高0.2个百分点。从房地产投资的支撑因素来看,房屋新开工增速和开发企业到位资金增速均在回落,仅土地购置情况继续出现了显著增长。

1-9月份,房地产开发企业土地购置面积16733万平方米,同比增长12.2%,增速比1-8月份提高2.1个百分点;土地成交价款8149亿元,增长46.3%,增速提高3.6个百分点。同时土地成交价款和购置面积之间的开口持续扩大,反映地价仍在明显上行。

图:房地产开发企业土地购置同比增速走势

个人按揭贷款同比仅增1.3%,利率持续走高

1-9月份,房地产开发企业到位资金113095亿元,同比增长8.0%,增速比1-8月份回落1个百分点。其中,个人按揭贷款17739亿元,增速仅为1.3%。9月,央行营管部对北京地区上调首套房贷利率明确表示支持,同时多地监管部门要求银行对个人经营性和消费性贷款变相入市的情况展开排查。

这是一个信号。今年银行在额度管控下积压待发按揭贷款的现象普遍,房贷利率提高也比较明显,9月全国首套房贷款平均利率为5.22%,相当于基准利率1.06倍。上调首套房贷利率的范围可能继续扩大,个人按揭贷款政策将继续从严。

图:开发企业各项到位资金同比增速

“租购并举”将加快推进,长效机制在路上

今年5月以来,多个部委印发了发展住房租赁市场的条例和通知,并选取了12个城市作为首批试点。目前,试点范围内外的多个城市已积极响应,加入这场住房供给侧的重要变革之中。未来一段时间,地方层面将跟进出台一系列支持住房租赁建设的政策,通过财政补贴、税收优惠、专项供地等方式,鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,构建租购并举住房制度的脚步将明显加快。

以上海为例,按其发布的住房发展规划,“十三五”期间将新增住房供应170万套,其中商品住房、租赁住房和各类保障性住房分别约为45万套、70万套和55万套,供给结构更为多元化。其中租赁住房占据了最大比例,也即“十三五”期间需形成年均14万套的租赁住房供应。

截至目前上海推出的15宗租赁住房用地建筑面积约110万平方米,按套均面积约80平方米计算,可形成租赁住房供应1.4万套,为年均目标的1/10,这也意味着后续将有更大规模的租赁住房用地推出。

(报告来源:交通银行)

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